一、案件背景
原告高志清、戴雨晴于2016年2月21日与被告张凤清、袁丽萍签订了房屋买卖合同，购买了位于江苏省南京市江宁区的山水方舟雅苑X幢A室房屋。在房屋交付过程中，双方因一处共有部分——7号小地下室的使用权问题产生了纠纷。
二、案件经过
1. 购买房屋：
2016年2月21日，高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍签订房屋买卖合同，购买了山水方舟雅苑X幢A室房屋。
合同签订后，高志清付清了房款，双方办理了过户手续，房屋所有权、土地使用权分别于同年3月29日、4月1日变更登记至高志清、戴雨晴名下。
张凤清、袁丽萍于同年5月11日将房屋实际交付于高志清、戴雨晴。
2. 发现地下室：
2020年，因城市文明建设，高志清、戴雨晴得知单元的全体业主于2007年8月即对单元地下室进行了分隔，分隔出的7号小地下室归A室业主使用。
但张凤清、袁丽萍在出售房屋时未告知该情况，也未向高志清、戴雨晴交付7号小地下室，而是继续占有使用。
3. 产生纠纷：
2020年8月24日，高志清、戴雨晴通知张凤清、袁丽萍于月底前腾空7号小地下室。
张凤清、袁丽萍未予腾空，高志清、戴雨晴更换了7号小地下室门锁，双方因此发生争议。
2020年9月2日，经南京市江宁区东山街道人民调解委员会调解，双方同意通过诉讼途径解决地下室的使用争议。
三、案件争议点
1. 地下室是否属于业主共有部分：
张凤清、袁丽萍认为，根据与开发商之间的商品房买卖合同约定，A室的单元地下室不计入公共分摊面积，不属于业主共有部分。
高志清、戴雨晴则认为，地下室属于建筑区划内的公用设施，应属于业主共有部分。
2. 地下室使用权是否应一并转让：
张凤清、袁丽萍认为，房屋买卖合同没有约定转让7号小地下室，因此不应当向高志清、戴雨晴交付。
高志清、戴雨晴则认为，根据法律规定，业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让。
四、法院判决及依据
1. 地下室归属：
法院认为，A室的单元地下室属于建筑区划内的公用设施，应属于业主共有部分。7号小地下室系从A室的单元地下室分隔出来分配给A室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。
2. 使用权转让：
法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让。
本案中，张凤清、袁丽萍向高志清、戴雨晴转让A室房屋时，7号小地下室的独占使用权应当一并转让。
3. 占有使用费：
法院认为，张凤清、袁丽萍拒绝向高志清、戴雨晴交付7号小地下室构成违约，应赔偿损失。
占有使用费应从2020年9月1日起计算，综合考量7号小地下室的性质、面积、用途等因素，酌定按180元/月的标准计算。
鉴于张凤清、袁丽萍取得7号小地下室使用权时支出了相应费用，为减少当事人的诉累，法院确定截至2020年12月22日的占有使用费与张凤清、袁丽萍支出的费用相抵。
五、案件启示
1. 明确房屋共有部分：
在签订房屋买卖合同时，应明确房屋共有部分的范围及使用权归属，避免产生纠纷。
2. 遵守法律规定：
业主在转让房屋时，应遵守法律规定，将共有部分的使用权一并转让给买受人。
3. 维护业主权益：
业主应积极参与小区管理，维护自身及全体业主的合法权益。
综上所述，高志清、戴雨晴与张凤清、袁丽萍房屋买卖合同纠纷案经过法院的审理和判决，最终认定7号小地下室属于业主共有部分，其使用权应随房屋一并转让给买受人。这一判决结果体现了对业主权益的保护和对法律规定的尊重。
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